相続財産の評価 ～ 宅地の評価方法-倍率方式

相続財産の評価 ～ 宅地の評価方法-倍率方式

相続財産は、現金等であれば価値の変動がないことから評価の必要はありませんが、土地や建物といった不動産や株式などは価値が変動する物でありますので、評価を行う必要があります。
そこで、相続開始時点の時価にて評価を行い、相続財産の価額を決めていきます。
以下に、主な相続財産の評価について説明していきます。

 

（土地の評価の仕方）

1.宅地の評価方法

宅地の評価方法には路線価方式と倍率方式があります。

②倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域の土地等を評価する際に使用する評価倍率表を用いて評価する方式となっています。
相続財産の評価のための路線価は、財産評価基準書　路線価図・評価倍率表に表示されており、コチラにて閲覧することができます。
評価倍率表を用いて土地等の評価する場所は、一般的に市街化調整区域がほとんどです。
市街化区域には路線価が定められていますが、市街化調整区域には路線価は出ていません。
そこで評価倍率表を用いて評価をするのです。

 

倍率方式の評価方法

①対象となる宅地の倍率表を確認する。

財産評価基準書　路線価図・評価倍率表から該当年分をクリックして都道府県を選択します。
”評価倍率表”の横にある”一般の土地等用”をクリックして、該当する市区町村をクリックします。

 

倍率表がでてきますので、該当する町（丁目）または大字名を探します。
さらに横にある適用地域名が複数ある場合には、該当する土地に最も近い場所を探します。

 

「町（丁目）または大字名」には、市区町村ごとに町（丁目）または大字名を五十音順に記載されています。
「適用地域名」に「全域」とある場合には、その町（丁目）または大字名の全域が倍率地域であることを指しています。
また、「一部」「路線価地域」とある場合には、その地域には路線価地域と倍率地域の双方が存在していますので、評価の際には該当する土地の路線価を探して、路線価額が出ている場合にはその価額で評価し、路線価額が出ていない場合には倍率方式にて評価することとなります。
「適用地域名」に具体的な場所（幹線道路沿いや区画整理事業施行区域内、農用地区域等）が出ている場合には、該当する土地がその区域内にある場合には、その倍率を使用して評価することとなります。

 

該当する適用地域名が見つかりましたら、右側の「固定資産税評価額に準ずる倍率等」のうち、「宅地」の欄に記載されている数値を確認しましょう。
この欄に「1.1倍、1.2倍」等記載されていますが、この数値が倍率となります。

 

②固定資産税評価額を確認する。

固定資産税評価額は、都税事務所や市町村役場にて登録されている固定資産税を課す際に使用する評価額のことを指します。
これを知るには、都税事務所や市町村役場にて「固定資産税評価証明書」を取得することで確認できます。
市町村役場等の税務課などで発行していますので、該当する土地の所在地を確認して（該当する物件の固定資産税の納付書等を持参するとよい）窓口にて申請しましょう。
詳しくは、該当する土地の都税事務所や市町村役場にて確認してください。

 

固定資産税評価証明には、該当する土地の評価額が記載されていますので、この評価額を用いて土地の評価を行います。

 

③計算を行う

・固定資産税評価額が2,500万円、倍率が1.2倍のケース
2,500万円　×　1.2　＝　3,000万円
となります。